quarta-feira, 21 de setembro de 2011

Voltando à ativa!

Puxa vida! Desde março de 2010 não posto nada aqui!!
Vou voltar à ativa! Os textos estão prontos e nos próximos dias vou posta-los.
Grande abraço.
Jerry

sábado, 13 de março de 2010

Lagoa Santa Vertical

Lagoa Santa Vertical


Sou um filho de Lagoa Santa, há 36 anos nascido e criado no bairro da Várzea. Aqui fiz ensino fundamental e médio, indo cursar Engenharia Civil na UFMG e Fumec. Quase toda a minha família esta ligada à construção civil, desde ajudantes e pedreiros até o meu avô, Sr. José Serápio, um dos maiores construtores e projetistas de antigamente.

Com conhecimento de causa, uma vez que, juntamente com minha esposa, Camila Fonseca de Matos, engenheira civil e meu cunhado, Eduardo Fonseca de Matos, engenheiro civil, temos um escritório de engenharia, responsável por grande parte dos projetos que hoje se estabelecem em Lagoa Santa, entro nesse debate que está mudando o curso do desenvolvimento da cidade: a verticalização.

A nossa Lei de Uso e Ocupação do Solo, nº 2862 de 31 de dezembro de 2.008, promulgada com o objetivo de substituir a lei vigente até então, que se mostrava insuficiente para cobrir o grande alastramento da construção civil na cidade, se mostra totalmente ineficaz, antagônica, anacrônica, além de apresentar erros jurídicos, ortográficos e semânticos.

Tanto é verdade, que desde a sua promulgação, vários adendos foram criados, em forma de leis que modificam o texto original, e, num desses, se permitiu a verticalização da orla da lagoa central.

A Lei nº 2942 de 30 de outubro de 2.009, permitiu, em seu Artigo 2º, o modelo de assentamento MA-12 na Zona de Apoio Turístico (ZAT) que compreende toda a orla da lagoa central. A ZAT, conforme o artigo 8 da Lei 2862/08, item V, parágrafo único, “compreende espaços , estabelecimentos e instalações destinadas à infra-estrutura turística, como bares, lanchonetes, restaurantes e pousadas...”. Já no modelo MA-12, criado para fins de adequar estabelecimentos para o uso de Serviço Especial 3 – exploração comercial de hotel, apart-hotel, flat, pousada e centro comercial, e, segundo artigo 29, item XI, permite-se a construção de prédios com até quatro pavimentos, inclusive pilotis e subsolo para estacionamento.

Entretanto, a lei 2862/08 diz, no seu artigo 14 que “fica definida como área de urbanização restrita aquela destinada à proteção da Bacia de Contribuição Direta da Lagoa Santa...” e no parágrafo 1º, que “... em todas as zonas estabelecidas dentro da Bacia de Contribuição Direta da Lagoa Santa, independente do modelo de assentamento e usos adotados, a taxa de impermeabilização máxima será de 60% em cada lote e, exceto no modelo MA-12, somente serão permitidas edificações de no máximo 2 pavimentos”.

Portanto, conforme a legislação em vigor pode-se construir, às margens da Lagoa Santa, um prédio que ocupe até 60% do terreno (já contando taxa de ocupação máxima e adequado à taxa de impermeabilização máxima quando se usa caixa de captação pluvial, sem a qual, o máximo de impermeabilização seria de 50%), área construída de 1,8 vezes a área do terreno, com 3 pavimentos de apartamentos e mais o pilotis (onde a Lei 2942/09 permitiu a utilização de até 50% desta área para implantação de apartamentos). É interessante notar que, a Rua dos Operários, paralela à Av. Getúlio Vargas – que margeia a lagoa também é definida como ZAT, portanto, um estabelecimento que tenha frente para as duas ruas pode se beneficiar do declive da Ruas dos Operários em relação à Av. Getúlio Vargas, e criar um subsolo para estacionamento. Assim, o prédio teria, em sua fachada voltada para a Lagoa Central, cinco pavimentos (estacionamento, pilotis e 3 andares de apartamentos).

A discussão que surge em torno disso não envolve o desenvolvimento da cidade, mas sim o seu patrimônio paisagístico, pois o que todos temem é a construção de caixotes de concreto e vidro, sem nenhum tratamento arquitetônico que o integre à paisagem natural sem que esta fique num segundo plano. O plano visível, primordial, intocável e referencial deve continuar sendo a lagoa e suas montanhas de entorno, que, mesmo de pequena altura, fazem parte das “montanhas mineiras”, tão famosas pelo mundo afora.

Além do mais, pairam dúvidas sobre a infra-estrutura suporta esse crescimento todo que vivemos: rede de esgoto, abastecimento de água (quem não tem falta de água no fim de semana em Lagoa Santa? Eu moro no centro e toda a sexta até a segunda não tem água), trânsito, transporte urbano, coleta de lixo (inclusive seletiva), sistema de drenagem pluvial, carga suportada pelo revestimento das vias, segurança, efetivo policial, escolas, creches, postos de saúde, hospital municipal, etc.

O discurso mais apaixonado pela paisagem deve agora acrescentar o planejamento e desenvolvimento sustentável da cidade. É urgente rediscutir toda a Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Plano Diretor. Deve-se incorporar a causa social, os bairros periféricos e o adensamento populacional adequado. O custo para se estabelecer em Lagoa Santa é alto, a especulação imobiliária inflacionou o preço de lotes e casas. É preciso baixar o valor da fração de terreno para que a classe economicamente menos favorecida possa morar bem, dentro da cidade, próximo aos meios públicos de educação e saúde, evitando-se o risco de favelização. A Engenharia Pública seria um passo enorme para que essa população conte com meios técnicos adequados para se estabelecer e seguir as regras que vão colocar Lagoa Santa no bom caminho do desenvolvimento, continuando a ser uma boa cidade para se viver.

quarta-feira, 17 de fevereiro de 2010

ESTATÓLATRAS

O Presidente Lula, em mais uma de suas traduções populares, disse que “O mercado resolve o problema de quem tem prata no bolso. Mas não resolve o problema das pessoas pobres”. Nunca antes na história desse país, alguém explicou tão bem a ideologia que a Grande Imprensa chama de “estatólatra” (vide O Globo).

Todos criticam a alta carga tributária, mas não vejo nenhum membro da opinião popular (vulgos jornalista da Grande Imprensa) nos mostrar um caminho que dê dinheiro para financiar uma obra de saneamento básico, medicina profilática, educação da grande massa, etc.

Como o Estado não tem meios de financiar as obras e ações necessárias para dar um mínimo de dignidade ao povão, sem que existam impostos e mais impostos, por que não ele próprio entrar no mercado? Por que o Estado não pode ter uma grande empresa de telefonia e lançar suas ações na Bolsa, se capitalizar e utilizar os lucros provenientes da sua participação para fazer o que deve fazer em termos populares e diminuir proporcionalmente a tributação? Por que o Estado não pode ser dona de grandes bancos e especular na bolsa de valores com o mesmo intuito dito anteriormente? Por que o Estando não pode montar uma empresa de aviação eficiente, arrecadar muito e isentar todas as indústrias do IPI?

Lógico, o problema reside em um Lula da vida se tornar Presidente da República, ou um José Serra, ou um Aécio Neves, ou um Ciro Gomes, ou uma Marina Silva, ou qualquer cidadão brasileiro acima de 35 anos de idade e filiado a um partido político que se candidate e vença a eleição, com toda a certeza, utilizar essas empresas com intuitos eleitoreiros, distribuindo cargos de chefia, assentos em conselhos diretores e condução de investimentos como bem entender.

Mas, para evitar tais problemas, não seria mais fácil tornar essas empresas em entidades de capital aberto, onde a administração fosse exercida por um presidente e um conselho diretor que fosse eleito dentre alguns candidatos pertencentes ao corpo técnico especializado da empresa, por votação em Congresso Nacional ou mesmo entre todos os seus funcionários? Eu não consigo entender essa democracia tão propagada entre a Grande Imprensa, pois, se ela deve funcionar numa sociedade de 180 milhões de pessoas, por que não em um conglomerado de 1800 funcionários? Por que os editores, colunistas e presidentes destes veículos de mídia não são eleitos dentre o seu universo de assinantes e compradores de banca? (Bom, isso é mais um tema para outro artigo.)

Portanto, a defesa de um Estado mais forte deveria percorrer esse caminho: obter recursos, dentro das regras do mercado, afim de financiar o seu papel, retirando, conforme o volume de recursos obtidos de tal forma, a carga tributária das costas do povo. Pode ser uma idéia simplista, mas quem tem a perder e quem tem a ganhar com isso? Com toda a certeza o povo, pois as empresas concorrentes vão morrer de medo, afinal quem não tem alguma coisa a reclamar das empresas de telefonia, montadores de automóveis, fabricantes de sapatos, e todo o mercado nitidamente incompetente?

domingo, 27 de setembro de 2009

NÃO REELEJA NINGUÉM!!!!


Desde que descobri que a política não é feita sobre fundamentos ideológicos e sim sobre estar fora ou dentro do jogo (ser ou não ser o dono do poder), estou cada vez mais propenso a acreditar que qualquer um que se habilite a entrar nesso jogo só o faz pensando em obter alguma vantagem, seja ela financeira ou para imposição de egos.
Este é um pensamento preconceituoso e restrito, mas, veja bem o que o Senado e o Congresso Nacional tem nos dado de argumento ultimamente (ou melhor, desde sempre!).
Veja o que a oposição faz para atrapalhar a vida do governo e veja o que o atual governo, quando era oposição, fazia para atrapalhar a vida de quem estava no poder. Eles simplesmente não pensam, em nenhum momento, no que a sociedade brasileira precisa. Se preciso for, que o povo passe fome para mostrar que o governo que esta no poder faz tudo errado.
Mas, pensando bem, tudo isso tem um único objetivo: Deputados, Senadores e Vereadores querem se reeleger. Desde o primeiro dia de mandato é iniciada a campanha para as próximas eleições. Tudo é feito para captar recursos, fazer caixa para pagar santinhos, vale-gás, cesta básica, vale-cimento, camisetas, bonés, carros de som, transporte de eleitores, ambulâncias, etc, etc, etc...
Vendo por esse lado, uma salvação para moralizar o legislativo e executivo é acabar de vez com a reeleição. Dar chance para novos pensamentos, dar liberdade para quem quiser colocar o seu ideal em público.
Entretanto, como a eles foi dado o poder de legislar, nunca o farão contra sua própria causa.
Afinal, ter poder é bom, dar um carteirada num policial de trânsito insufla o ego. Ser alvo da imprensa, falando mal ou bem, mas desde que falando, é estar acima do resto do mundo. Aparecer na TV, ter foto publicada em jornal e revista, poder indicar fulano ou ciclano para um cargo de confiança, é se tornar um ser elevado, ilumindo, ungido ao altar dos deuses.
Desde quando temos como representantes senhores e senhoras que todo o mundo conhece: Sarney, Collor, Calheiros, Jucá, Lula, FHC, Alvaro Dias, José Serra, e todos os demais senadores, deputados federais e estaduais, governadores, prefeitos, presidentes, vereadores, sindicos de condomínios, presidente de associação de bairro, de ONGs, de time de futebol da terceira divisão? Senão, veja a lista dos vereadores da sua cidade e compare com o que vem acontecendo há anos.
E tudo continua como sempre foi.
Não precisamos acabar de vez com as instituições democráticas estabelecidas para melhorar o país. Para dar um basta, vamos tentar, nem que seja uma única vez, vamos experimentar, ver se resolve alguma coisa: NAS PRÓXIMAS ELEIÇÕES NÃO REELEJA NINGUÉM!!!
NÃO VOTE EM NINGUÉM QUE JA TEVE ALGUM CARGO POLÍTICO, SEJA EM QUAL ESFERA FOR, SEJA ELE QUAL FOR!!!

Projetando para a classe baixa.


O último texto postado colocava em discussão o problema da moradia popular: como o “povão”, dentro de sua realidade financeira, se estabelece em uma cidade que cresce em ritmo alucinado?

Um imóvel em Lagoa Santa, considerado padrão para a classe média, deve contar com três quartos, dois banheiros, cozinha, salas de jantar e estar, garagem para dois carros e uma área de lazer. Para compor o preço de um imóvel nível, devemos contar com um lote bem localizado, que custa, no bairro Lundcea, por exemplo, em torno de R$ 70.000,00. Esta casa, com 120 m2 de área construída, tem um custo, segundo o Sinduscon, de R$ 981,33 por m2 (padrão normal), ou seja, um total de R$ 117.759,60 para se construir conforme as normas vigentes. Soma-se a este preço os tributos municipais, despesas de cartório, comissão do corretor, imposto de renda, e, logicamente, o retorno financeiro do investidor (no mínimo, 35% de lucro). Assim sendo, o preço de venda de uma casa destas não fica por menos de R$ 280.000,00.

Uma casa popular, com área de 60 m2 , custa em torno de R$ 49.000,00 para ficar pronta (segundo CUB do Sinduscon, classe R1-B, R$ 819,78/m2). Agora, colocando-se o preço do lote em um local razoável, mais os encargos e lucros, a venda deve ser feita por, pelo menos, R$ 150.000,00. Tal valor não cabe no orçamento da classe baixa, que poderia financiar seu imóvel através do plano Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, que estabelece o teto máximo de R$ 100.000,00 para quem recebe entre 3 e 6 salários mínimos (quem recebe menos - grande parte da população, esta fora dessa equação).

Para baixar este valor de venda, o empreendedor interessado executa projetos sem o mínimo de conforto (veja uma reportagem interessante na Revista Epoca, Ed. 591, de 14/09/2009 – Famílias Encaixotadas, no link: http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI92611-15228,00-FAMILIAS+ENCAIXOTADAS.html) e em locais desprovidos de rede esgoto, asfalto ou calçamento de ruas, transporte público, escola, creche, supermercado, etc, deixando tudo isso a cargo do poder público.

É lógico que todo o mundo quer viver na condição ótima (3 quartos, suíte, garagem, área de lazer, quintal), todo arquiteto e engenheiro quer se envolver nesse tipo de projeto (onde a remuneração é melhor e sua veia artística pode ter asas), todo governante quer administrar (sem ônus de saneamento básico, educação e transporte público), todo corretor quer vender (pois trabalha com comissão) e todo empreendedor quer realizar (o retorno é muito maior). Entretanto, “querer não é poder”, e a demanda pela outra condição é cada vez maior, afinal, a manicure, a cabelereira, o caixa do supermercado, o servente de pedreiro, e tantos outros também querem morar em sua própria casa. Como fazer isso de forma humana e organizada? Eis a questão.


E a demanda social, como fica?



Uma grande discussão toma conta da cidade. De um lado o pensamento da corrente política que hoje governa a cidade, de outro a visão econômica dos empreendedores da construção civil instalada na cidade.

Lagoa Santa é hoje, dentro da Região Metropolitana de Belo Horizonte, uma das cidades de maior fluxo migratório advindo da capital, estabelecendo uma demanda de novas moradias enorme. E é, neste ponto, que o cabo de guerra entre as duas vertentes acima vai se acirrar em pouco tempo.

Enquanto o governo municipal estabelece regras e condutas com a finalidade de coibir e disciplinar a ocupação da cidade, o empreendedor demanda mais espaço e liberdade para investir obtendo um retorno satisfatório.

Porém, essa guerra entre política e mercado tem colocado em segundo plano um ponto crucial: a demanda social. Isto é, enquanto o mercado faz de Lagoa Santa a melhor cidade para se investir, elevando os preços dos imóveis às alturas, e a corrente política governante faz suas leis calcadas no pensamento de uns poucos, com uma visão alegórica de uma sociedade perfeita, onde todos são economicamente iguais, o “povão” vai ficando sem alternativas de moradia.

O pedreiro, ajudante de obra, costureira, empregada doméstica, auxiliar de serviços, funcionários públicos, ou seja, a classe baixa, que tem salários que mal satisfazem às suas necessidade básicas, vai morar onde?

Essa é a reflexão que todos devemos começar a fazer, pois, da forma como tudo vem acontecendo, a única alternativa para este povo é o caminho da favelização, que começa quando um filho, sem ter como adquirir um terreno ou uma casa, com os preços proibitivos que o mercado apresenta, constrói nos fundos da casa dos pais, e, mais adiante, os seus netos fazem um novo “puxadinho”, aumentado pelo seu outro irmão, que sem espaço no terreno, ergue um segundo pavimento, todos sem prestar a mínima atenção aos quesitos de taxas de ocupação, coeficientes de aproveitamento, áreas permeáveis, espécies preserváveis, etc. Concluída uma obra dessas, qual governante tem a coragem de mandar demolir para adequação às leis vigentes? Nenhum, em sã conciência.

Existem várias formas legais de evitar esse problema. Seja através dos representantes eleitos (Prefeitura, Câmara de Vereadores) ou através da sociedade organizada (associações dos engenheiros e arquitetos, moradores dos bairros, empreendedores imobiliarios e de comércio e serviços), todos devemos iniciar uma ampla discussão, deixando de lado conceitos pré-estabelecidos e campos políticos opostos, e, de forma humilde, escutar o maior prejudicado nessa situação: o povo.